아파트 분양권을 알아보자 (마피, 무피, 플피)

 

분양권 특성

1. 집 짓기 전 (실물X)
2. 민감 (시장, 정책)
3. 미래 가치
4. 시세 차익
5. 정형화
6. 초단타 가능
7. 소자본 투자

 

분양권과 갭투자의 차이점

1. 규제가 심함
2. 존버X (끝이 정해진 투자 / 집이 지어지면 분양권도 사라짐)
3. 양도세가 발생함
4. 전세를 줄수 없음 (아직 완공이 되지 않았기 떄문)
5. 취득세가 발생하지 않음
6. 대박이 가능함

 

분양권의 리스크

1. 끝이 정해진 투자 (미래 예측이 어려움 / ex) 입주까지 3년)
2. 분양권을 못팔았다면, 부동산 경기가 안좋을 확률이 높으므로, 출혈 매도를 해야할 확률이 높다.

 

분양권의 프리미엄 종류

1. 마피 (마이너스 프리미엄 / 매도인이 손해를 보는 상황)
2. 무피 (프리미엄 제로 / 손해보는 사람이 없는 상태 / 분양계약금을 매수인에게 받는 상황)
3. 플피 (플러스 프리미엄 / 매도인이 이익을 보는 상황)

 

마이너스 프리미엄 (손해 보고 파는 상황)

표시 방법 : 마이너스, 마P, 마피, 포기  (ex)P-3,000~P-500

구분 : 완전 마피 (체념 상태)(사는 사람이 돈을 받음), 계약금 포기 마피(주고 받을 돈이 없음), 불완전 마피 (파는 사람이 돈을 받음)

 

무피 (프리미엄 없는 상태)

실제로 분양계약금(돈)은 주고 받습니다. 단지 프리미엄이 없습니다. 

제로무피, P200, P300(매도인이 중개수수료라도 받을려고 할때 이렇게 표기) 

 

플러스 프리미엄 (이익을 보고 파는 상황)

매도가로 받으며, 세금에 대한 문제가 발생합니다. (세금때문에 복잡하게 적는 경우도 있음)

표시 방법 : P 1,000, P 2,000 등으로 표시

 

분양권에 발생하는 양도소득세 확인

 

0년~1년인 경우 : 양도소득세 70% + 지방소득세 7%

1년~ 인 경우 : 양도소득세 60% + 지방소득세 6%

 

다양한 방식의 분양권 거래

정상거래, 실거래 : 

(프리미엄 - 기본공제 필요경비) * 세율

(1억원 -450만) * 0.77                 (기본공제 250만원에 중개보수 200만원으로 잡음)

프리미엄	1억원
세금	7353.5만원
남는돈	2646.5만원

여기에서 중개보수 200만원은 별도로 내야함 (매도자)

 

다운거래, 축소거래 : P 1억받고, 1,000만원으로 신고 (네이버나 전화로 알아봐도 알 수가 없음, 계좌로도 보내지 않음)

 

손피, 매수부담 : 손에 쥐는 돈, 순이익 = 세금 등등 다 제하고 남는 돈 (매도인이 최종적으로 받고싶어 하는 돈)

 

예전에는 'P 3억'이라고 이야기를 했다면, 요즘에는 '손피 1억', '1억 남길게요' 등의 표현을 한다고 합니다.

손피의 경우 '양도세 매수부담'의 경우가 많습니다. 

 

아파트 분양권 양도소득세를 매수인이 부담하는 계약을 쳬결하는 경우 실거래 신고 문의가 많아 안내합니다.

예시)21.1.1 이후 보유기간 1년 미만인 분양권을 프리미엄 1천만원의 양도소득세를 매수인 부담일 경우
프리미엄 금액 : 10,000,000원, 기본공제 : 2,500,000원, 세율 77%
-1차 양도소득세 : (10,000,000원 - 2,500,000원) * 77% = 5,775,000원
-양도가액 : 10,000,000원 + 5,775,000원 = 1,5775,000원
-2차 양도소득세 : 5,775,000 * 77% = 4,446,750원
※매수인이 2차 양도소득세까지 부담하는 경우 실거래신고 금액 : 20,221,750원
(프리미엄 금액 + 1차 양도소득세 + 2차 양도소득세)

 

분양권 중개보수

 

낸 돈 + 프리미엄 으로 정의한다 (전체 분양가가 아님)

계약금 + 중도금 + P 

중개보수 현금영수증은 필히 받길 바랍니다. (양도세를 줄일때 필요경비로 쓰임이 가능합니다.)