LTV DSR DTI 개념정리 (주택담보대출)

주택담보대출과 관련하여, 가장 많이 나오는 용어가 LTV, DSR, DTI 이렇게 3가지가 있습니다. 주택담보대출을 진행하기 전에, 각 용어부터 알아보려 합니다.

LTV = Loan To Value ratio 

LTV는 쉽게 말해서 주택을 담보로 대출해줄 때 적용되는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도입니다. 대부분의 사람들의 자산이 부동산인 만큼 부동산은 자신이 가진 현금자산으로 구매하기에는 다소 무리가 있습니다. 따라서, 대부분의 사람들이 대출을 받고 삽니다. 이때 LTV가 한도가 될 수 있습니다.

Example : LTV가 60%이며, 아파트의 가격이 5억 일 경우 빌릴 수 있을까?

5억*60%(0.6)=3억 까지만 대출이 가능합니다. 80%라면 4억까지 가능하겠죠?

또한 투기과열지구와 조정대상지역에 속할 경우 LTV가 더 낮아지거나, 대출이 안될 수도 있습니다.

투기과열지구 =  정부에서 주택에 대한 투기가 발생할 우려가 높은 지역을 지정하여 관리하는 지역을 의미
조정대상지역 = 주택 분양 등이 과열돼 있거나 과열될 우려가 있는 지역 등에 대해 국토교통부 장관이 지정하는 지역

지역별 LTV 기준 (2021.07 이전)
주택가격	구분	투기지역 및 투기과열지구	조정대상 지역	기타지역
9억이하	서민실수요자(무주택)	50%	60%	70%
	1주택(처분조건)	40%	50%	70%
	2주택 이상	불가	불가	60%
9억초과	9억 이하분	40%	50%	9억 이하와 동일
	9억 초과분	20%	30%
15억초과	NONE	불가	9억초과와 동일

DTI = Debt To Income [DTI = 연간 대출 상환 금액 (원금 + 이자) + 기타 대출 상환 금액 (이자) / 연소득 금액 * 100]

DTI는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채에 대해 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율.

LTV를 통해서 주택을 담보로 최대 대출받을 수 있는 금액이 정해지지만, 그만큼을 전부 빌려주지는 않습니다. 대출을 갚을 수 있는 소득을 벌어들이는가에 대한 부분을 평가하는 항목입니다.

DSR = Debt Service Ratio [DSR = 주담대 연간 상환 원리금 + 기타 대출 원리금 / 연소득 금액 * 100]

DSR 은 총부채 원리금 상환비율로써 DTI보다 더 강화된 지표로 볼 수 있습니다. 모든 신용대출의 원리금 상환부담까지 감안하여, 총 대출 상환액이 연간 소득에서 얼마나 차지하는 비중을 확인합니다. 

DSR의 경우 2021년 7월부터 도입되었고, 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에서 6억 원을 초과한 주택에 대해 주택담보대출을 받거나 1억 원이 넘는 신용대출을 받을 경우 DSR은 40%가 적용됩니다.

구분	현행		개선
	투기과열지구	조정대상지역	투기과열지구	조정대상지역
우대요건	무주택 세대주(공통)		무주택 세대주(유지)
소득기준	부부합산 연소득 0.8억 이하 생애최초구입자 0.9억 이하		부부합산 연소득 0.9억 이하 생애최초구입자 1.0억 미만
주택기준	6억원 이하	5억원 이하	9억원 이하	8억원 이하
우대수준			최대 4억원 한도(공통)
LTV	50%	60%	(~6억) 60% (6~9억 구간) 50%	(~5억)70% (5~8억 구간)60%
DTI	50%	60%	60%	60%
DSR	은행권 40% / 비은행권 60%		은행권 40% / 비은행권 60%

지금까지 다양한 방법으로 LTV, DTI, DSRI을 알아보았습니다, 문재인 정부에서 윤석열 정부로 정권이 넘어오면서 대출을 조금 더 쉽게 할 것으로 예측하고 있으나, 여러 가지 경제 위기에 부딪혀 대출금리가 가파르게 상승하고 있습니다. 실제 부동산 거래를 하게 된다면, 미리 은행에 정확하게 확인 후에 진행하는 것이 좋을 것 같습니다.