아파트 112채 전세 놓고 건물주는 잠적 [전세사기 심각성]

MBN뉴스 캡쳐 사용

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인천 미추홀구에 있는 아파트 2동, 112채가 통째로 경매에 넘어갈 위기

해당 아파트는 집주인 2명이 모든 주택을 나눠 가지고 있었다.

전용면적 62∼63㎡(약 19평)인 이곳은 2015년 입주 직후부터 가구마다 1억3000만원 안팎의 근저당권이 설정돼 있었다.

전세입자들만 바꿔 받았을 뿐 매매 손바뀜은 한번도 없었다.

 

경매가 끝나는 9월이면 세입자들 대부분은 전세보증금 일부를 떼일 상황이다. 가구마다 잡힌 근저당권 액수와 전세금(6000만∼1억원)을 합하면 매매시세인 1억6000여만원을 한참 넘기기 때문이다. 현행 주택임대차보호법상 경매 이후 이들에게 돌아가는 최우선변제금은 이 지역(수도권 과밀억제권역) 기준 4300만원뿐이다.

 

대다수 세입자는 계약 전 근저당권의 존재와 깡통 전세 위험성을 걱정했다. 하지만 전세난이 심각해 전세 매물이 많은 이 단지에 입주했다고 한다. 입주민 안아무개씨는 “단지에서 매매거래는 한번도 이뤄진 적이 없어 시세를 알 수 없었고, 적정한 전세금도 가늠할 수 없었다”고 말했다.

 

건물주와 공인중개사들이 계획적으로 보증금을 떼먹었다는 의심도 나온다. 서너곳의 공인중개소가 적극적으로 이곳 전세를 계약하라고 소개한 뒤, 일부는 건물이 경매에 넘어간 직후 영업을 중단했다는 것이다. 경매가 임박했던 올 초부터는 공인중개사들이 집주인을 대신해 50% 이상 전세금을 올려 재계약할 것을 종용하기도 했다. 입주민 ㄴ씨(36)는 “물건을 보여준 공인중개사가 ‘7년째 사고난 적 없는 안전 매물’이라며 안심시켰다. 막상 경매가 시작되니 사무실 전화선을 뽑고 문도 잠그더라”고 말했다.

 

올 들어 전세보증금 피해가 늘고 있다.

윤석열 대통령이 전세사기에 엄정 대처를 주문하여, 경찰이 전담수사본부를 설치, 6개월 동안 특별단속을 벌이기로 했다.

“세입자가 ‘깡통’ 위험 따질 안전장치 필요”

문제는 이런 단지가 전국적으로 너무나도 많다는 것이다. 대출과 전세를 끼고 집을 사들였던 집주인들이 최근 집값이 꺾이자 전세금을 못 돌려줄 형편이 되면서다. 집주인이 자기자본 없이 매매가만큼 높은 전세금을 받는 방식으로 여러 채를 사들인 경우에는 보증금이 ‘증발’될 위험이 특히 크다. 이달 검찰에 적발된 ‘세 모녀 전세사기’가 대표적이다.

 

대검찰청에 따르면 2019년∼2021년 8월 주택도시보증공사와 서울보증보험에 접수된 주택 보증금 미반환 사고는 8130건, 총 피해액은 1조6000억여원에 달한다. 이 중 89%는 빌라·도시형생활주택 등 보증금이 3억원 이하인 경우였다.

 

세입자들에게 깡통 전세 위험을 따지는 데 필요한 ‘사전 정보’가 충분히 제공돼야 한다는 지적이 나온다. 집이 경매로 넘어갈 경우 세입자가 선순위로 전세금을 돌려받는지 여부와 집주인의 세금 체납 규모 등을 사전에 확인할 수 있어야 한다는 것이다. 임차인들은 전셋집을 구할 때 등기부등본을 주로 참고하지만, 근저당권 규모만 나올 뿐 기존 전세보증금 액수 등도 나와있지 않아 집주인이 내어줄 수 있는 현금 규모를 가늠하기 어렵다.

 

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “전세가율에 대한 공공통계가 활발히 공개돼야 한다. 빌라 등의 단지 및 개별 호실별 전세·매매가를 동시에 비교하는 서비스를 공공이 제공한다면 세입자가 깡통 위험을 판단하는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.

 

경찰청, 전세사기 전담수사본부 설치

24일 경찰에 따르면 경찰청 국가수사본부는 경찰청에 수사국장을 본부장으로 하는 '전세사기 전담수사본부'를 설치, 내년 1월 24일까지 전세사기를 특별단속하기로 했다. 수사본부는 시·도경찰청 반부패경제범죄수사대와 일선 경찰서 지능팀 등 전문인력으로 구성된다. 앞서 검찰도 서울서부지검 형사4부 산하에 전세사기 전담팀을 구성하고 가동할 것으로 알려졌다. 형사4부 검사에 검찰 수사관을 보강해 서민 피해를 최소화하겠다는 의지로 보인다.

 

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 1~5월 5개월간 전세보증보험 피해금액은 2724억원에 달한다. 지난해 같은 기간(2021억원)과 비교하면 1년 새 703억원(34.8%) 늘어난 수치다. 이는 HUG 전세보증보험에 가입한 이들이 입은 피해액수만 집계한 것이다. 전체 임대차 시장에서 전세보증보험에 가입한 세입자의 비중이 절반도 채 되지 않는다는 점을 고려하면 실제 피해액수는 이보다 더 클 것으로 예측되어진다.

 

특히 서민과 부동산 거래지식이 부족한 사회초년생의 여건을 악용하는 브로커와 일부 중개인 등의 조직적 불법행위로 보증금을 반환받지 못한 사례가 지속적으로 발생하고 있다.

 

지난해 서울에서는 미분양 빌라를 자본 없이 매입한 후 전세보증금을 반환할 수 있는 것처럼 속여 51명에게 보증금 110억원을 가로챘다가 붙잡힌 사례도 있다.

 

경찰은 그동안 전세사기 단속사례를 분석해 △무자본·갭투자 △'깡통전세' 등 고의적 보증금 미반환 △부동산 권리관계 허위고지 △실소유자 행세 등 무권한 계약 △위임범위 초과 계약 △허위보증·보험 △불법 중개·매개 행위 등 7개 유형을 중점 단속대상으로 선정한다.

 

"조직적 전세사기는 구속수사 원칙"

경찰은 피해 규모가 크거나 건축주·분양대행사(브로커)·공인중개사 등이 공모한 조직적 범죄는 구속수사를 원칙으로 할 방침이다. 아울러 국토교통부, 지방자치단체 등 유관기관과 범죄정보를 공유하며 수사 과정에서 확인되는 제도개선 필요사항은 관계기관에 적극적으로 통보할 예정이다.

 

특히 국토부는 매매가 대비 전세가가 과도하게 책정되는 이상거래 등을 분석해 의심사례는 즉시 경찰청에 제공해 수사를 의뢰할 계획이다.

 

전세가율이 급등하거나 경매 낙찰가격이 전셋값보다 낮은 지역 등을 위험지역으로 선정, 경찰과 합동단속도 시작한다.

 

범죄수익금을 철저히 추적해 재범 의지를 줄이고, 실질적 피해복구에 이바지하기 위한 민사절차 안내도 강화하는 동시에 전세사기의 주요 유형과 피해예방법에 대한 홍보도 할 예정이다.

 

*한겨레와 파이낸셜 뉴스기사를 참고하였습니다.