임차보증금반환청구 또는 전세금반환청구 소송절차 진행에 대하여 (집주인이 전세금을 돌려주지 않을때)

임대인이 보증금을 돌려주지 않음

 

 

월세나 전세계약이 만료되어, 집주인을 상대로 임대차보증금이나 전세금을 돌려달라고 요구했음에도 불구하고, 임대인이 보증금반환을 무작정 미루게 되면 임차인(세입자)으로서는 매우 난감한 상황에 이르게 됩니다. 이때 임차인이나 전세권자 입장에서 어떤 식으로 대응해가야 할지 알아보도록 하겠습니다.

 

외국사람들은 한국의 임대차 문화에 대해서 놀라는 모습을 유튜브나 다양한 매체를 통해서 보셨을 겁니다. 외국의 경우 보통 3~4달치 월세에 해당하는 보증금을 내면 월세 임대차계약이 가능한데요, 한국에서는 월세 보증금의 액수가 높을 뿐만 아니라, 전세라는 한국만 가지고 있는 특유의 임대방식이 존재합니다.

 

보증금이 올라가는 만큼 이에 따른 다양한 마찰이 발생하기 마련인데요. 특히나 집주인이 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 이사를 가지 못하는 상황이 최근에는 더 자주 발생하고 있습니다. 대부분의 임대인의 경우 자신의 돈으로 임대차보증금이나, 전세금을 돌려주는 것이 아닌 다음 세입자에게 돈을 받아서 주려고 하는 경우가 제일 많기 때문입니다.

 

전세 또는 상가임대의 경우 임대차보증금 액수가 다른 것에 비해 크기 때문에 다양한 문제가 발생합니다. 이렇게 임대차보증금으로 인한 분쟁이 발생될 경우, 어떤 법적 조치를 취할 수 있을까요?

 

지금의 우리나라에는 '주택임대차보호법'이라는 것이 제정되어 있어 임대인과 임차인의 분쟁을 조정할 수 있도록 하고 있습니다. 그중에서도 '주택임대차보호법' 제3조의 2 제1항에 의하면 임대차 기간이 만료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있도록 규정하고 있습니다.

 

이러한 소송의 권한은 임차주택 퇴거 전, 후를 불문하고 실행할 수 있기 때문에 임차인이 분쟁 당시에도 해당 임차건물에 거주하고 있는 경우라도 보증금반환청구 소송을 제기하는 것이 가능합니다.

 

임대차보증금 반환에 관한 분쟁이 발생했다면 집주인을 상대로 보증금 반환을 청구하기 위한 단계적인 진행절차는 어떻게 될까요?

 

가장 먼저 보증금반환청구소송을 시작하기 위해서는 가장 먼저 임대인에게 내용증명을 보내는 것입니다.

 

내용증명의 경우 꼭 보내야 하는 것은 아니지만, 일단 분쟁해결을 소송절차가 아닌 합의로 조율하게 되면 양 당사자 모두에게 이득이 될 수 있다는 점에서 선결적으로 진행해 볼 가치가 있다고 할 수 있습니다.

 

내용증명은 단순하게 이야기하면 보증금을 돌려달라는 의사를 표시하는 것입니다, 개인적으로 그 의사를 전하는 것과는 다르게 공적인 인증을 받을 수 있는 방법입니다. 왜냐하면 내용증명의 문서내용을 우체국이 공식적으로 증명해 주기 때문입니다.

 

이러한 내용증명이 없을 경우에는 추후 법정에서 간혹 가다가 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 것이 아니라 단순하게 임대계약의 연장이라는 식의 주장을 할 수도 있기 때문에, 사전에 이런 부분을 차단하기 위함입니다. 그 내용증명 내용에는 임대차계약을 연장하지 않겠다는 의사를 표시하고, 동시에 임대차계약의 해지통보를 명시적으로 적어야 유리합니다.

 

이러한 내용증명은 늦어도 계약만료일 1개월 전까지는 통지하는 것이 좋습니다. 이 기간이 지난 후에는 갱신거절 의사를 표해도 법적으로는 묵시적 갱신으로 인정이 될 여지가 있어 보증금 소송을 진행하게 될 임차인입장에서 법적으로 불리한 입장에 처할 수도 있기 때문입니다.

 

두 번째는 임차권 등기명령의 신청입니다. 

 

임대차계약 기간이 완전히 만료된 후 혹은 계약이 해지된 후에 신청할 수 있습니다. 이는 임차인이 새로운 곳으로 이사를 하더라도 대항력을 유지할 수 있도록 하는 수단입니다.

 

보통은 임차인이 이사를 하면 대항력이 없어지는 것은 물론 우선변제의 효력이 없어집니다. 하지만 임차권 등기명령을 신청할 경우 이사를 하지 않은 것과 동일하게 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다. 이를 통해 추후 임차부동산이 경매에 부쳐질 경우 기존 임차인은 배당 순서에서 유리한 입장을 차지할 수 있습니다.

 

주의점은 이러한 임차권 등기명령은 임차인 개인의 주소지가 아닌 임차 부동산 목적물의 주소지 관할 법원에 신청을 해야 한다는 점입니다. 또한 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사하는 것이 아니라 반드시 임차권 등기가 완료되어 자신의 이름이 서류상 기재된 것을 확인한 후 이사해야 한다는 점입니다. 임차권 등기명령의 효과는 서류제출과 동시에 생기는 것이 아니라 임차권 등기가 완전히 완료된 시점부터 발생합니다. 그렇기 때문에 그전에 성급하게 이사를 나갈 경우 추후 법적으로 불리한 상황에 놓일 수도 있습니다.

 

임차권 등기명령을 신청하기 위해서는 몇 가지 서류가 필요합니다 부동산등기부등본, 임대차계약서 사본, 임차인 주민등록증등본, 초본, 부동산목록인지액, 송달료, 등기신청수수료, 등록면허세 납부 영수증 등입니다. 대부분 인터넷이나 주민센터에서 간단하게 발급받을 수 있는 서류입니다.

 

세 번째 단계는 본격적인 임대차보증금반환소송, 전세보증금반환소송의 진행

 

임대인의 재산을 압류 및 경매에 부쳐 돈을 돌려받을 수 있는 근거자료인 집행권원인 확정판결문을 받아내는 절차입니다.

 

가장 중요한 점은 보증금반환소송은 임대차계약이 완전히 종료된 이후에나 진행할 수 있다는 점입니다. 상식적으로 임대차 계약이 유지되고 있는 상황이고, 임차인 본인이 그 집에서 아직 퇴거하지 않은 채 살고 있다고 한다면 법적으로는 그 점유의 대가인 보증금을 집주인에게 돌려달라고 요청할 수는 없기 때문입니다.

 

이러한 이유로 위에서 언급한 내용증명을 가장 첫 단계에서 발송함으로써 임대차계약의 사전해지를 통보해 두는 것이 필요합니다. 이를 통해 임대차계약이 종료되었음을 공식적으로 증명할 수 있기 때문입니다.

 

만약 무사히 보증금 반환 소송에서 승소했다면 임차인으로서는 법원으로부터 승소확정 판결문을 교부받은 후 임대인의 소유재산을 경매에 부치는 등의 강제집행절차에 착수할 수 있는 권원을 확보 가능합니다.

 

임대인 명의로 된 그 임차목적물 혹인 기타 부동산, 예금, 자동차 등에 대한 강제집행을 할 권한을 확보할 수 있다는 의미입니다.

 

이후, 보증금반환청구소송이 판결로써 종료된 경우이고 이때 임차인이 전부승소한 경우라면 임차인이 그 소송을 진행하는 데 있어 들어간 금전비용(인지대, 송달료, 변호사 선임비 등의 소송비용)을 함께 청구가 가능합니다.

 

변호사 선임비용도 청구가능한데 경우에 따라서는 선임비용 전체를 반환받을 수 있는 것은 아닐 수도 있습니다. 이는 경우에 따라 다르기에 민사전문변호사 도움을 받아 최대한 유리한 방향으로 소송을 진행하면 좋겠습니다.

이렇게 보증금반환소송을 단계적으로 일목요연하게 살펴보니 꽤나 그 진행이 단순해 보일 수 있겠지만, 실제로는 보증금 반환소송 절차의 개시부터 종결, 이후 강제집행절차까지는 굉장히 긴 시간이 소요됩니다.

 

게다가 압류 등의 강제집행을 진행함에 있어 그 재산의 종류마다 절차 및 진행과정이 다를 수 있으며 경매가 낙찰되지 않을 경우 훨씬 더 긴 시간이 소요될 수 있습니다.

소송절차가 단기간 내에 조정절차 등으로 종료된다는 아주 예외적인 경우를 제외하고는 민사소송 절차는 최소 6개월의 시간 혹은 그 이상이 기간이 소요될 수 있다는 점을 미리 감안해 두셔야 합니다.

 

위의 내용이 여러분들이 임대차보증금이나 전세금을 돌려 받는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

감사합니다.