깡통전세 우려에 세입자는 걱정이 태산 (깡통주택의 정의 및 발생하는 이유와 예방책)

 

깡통주택? 깡통전세란 무엇인가?

 

전세 보증금이 주택가격과 빚의 차액을 초과하여 경매로 넘어간다면 전세 보증금을 떼이게 되는 주택. 속 빈 깡통이 되었다고 해서 깡통주택이라는 이름이 붙어있다.

 

깡통주택, 깡통전세가 발생하게 되는 이유는 무엇인가?

 

대부분의 경우 집주인은 주택 이외에 별다른 자산을 가지고 있지 않다.

따라서 빚이 없는 집에 들어온 경우라도 지역의 부동산 버블 붕괴로 인하여 집값이 전세보증금보다 싸게 되어 깡통주택이 되기도 한다.

 

신축빌라의 경우 실제 가치가 전세가보다 낮음에도 불구, 이를 뻥튀기해서 전세를 놓는 경우가 많다.

예를 들어 2억짜리 빌라를 2억 5천의 가치라고 속이고 2억 3천에 전세를 놓은 후, 2억을 전세자금 대출을 받게 하는 것이다.

나중에 전세 만료가 되는 시점에서 해당 주택을 사가라고 하는 경우는 거의 대부분 여기에 속할 정도.

 

수도권 일부 지역을 중심으로 이미 집값보다 채무가 더 많은 주택들도 많아지는 추세이고, 집주인이 갚을 여력이 없는데 1,000만원~2,000만원 정도의 헐값에 전셋집을 놓는 깡통주택도 있을 정도이다.

 

근저당권은 물론, 국세보다도 우선도가 높은 최우선변제권 제도가 있기 때문에, 인천이라면 2천만원 정도, 지방은 1천만원 정도를 우선 변제받을 수 있기 때문에, 공인중개사에서 이미 빚이 집값보다 커진 집 주인을 찾아 헐값에 급전세를 놓도록 하는일이 많다.

 

결국 집주인은 빚을 갚지 못하고, 주택은 경매로 넘어가는 경우가 대부분인데 빚을 준 은행 입장에서는 낙찰가가 채권액도 안되는 판에 세입자에게 2천만원을 줘야하는 경우이니, 세입자에게 가장세입자(집주인과 짜고 들어간 세입자)라며 무리하게 소송을 거는 경우도 종종 발견할 수 있다.

 

이런 극단적인 깡통주택에 사는 사람은 법에 무지한 서민이 많으며, 최우선변제권을 신청하지도 않아 돈을 날리는 경우도 허다하다. 법을 알고 신청을 한다고 해도, 당장 먹고 살 거리도 없는데 소송을 진행한다는 것 또한 그들에겐 굉장히 힘든일이다.

전세사기란 정확히 무엇일까?

 

2010년 말부터 위에 설명한대로 집주인이 집값 하락, 갭투자 실패 등으로 파산하게 되어 집이 깡통주택으로 전락하는 피해사례 외에도 의도적으로 세입자의 전세금을 떼먹으려는 목적의 전세사기에 연루된 깡통주택들이 늘어나 주의가 필요하다.

(ex : 세모녀 전세사기 사건)

 

이러한 전세사기 사건의 경우 대부분이 신축 다세대주택(빌라)에서 일어나게 된다. 경제적 여유가 부족하고, 결혼, 이직 등으로 이사가 잦은 청년층이나 신혼부부가 주 피해자이기 때문에 사회적으로도 더욱 문제가 되고 있다. 아파트에 비해 가격은 낮지만, 신축이라는 점에서 매력적으로 느껴지기 때문이다.

 

다세대주택의 경우 아파트처럼 매매가 자주 일어나지 않고, 세대수가 적은 탓에 정확한 시세를 알기 힘들다는 점을 노린 사기이다. 빌라의 경우 분양이 잘 되지 않는 경우가 많은데, 이를 악용해 바지사장을 내세워 미분양빌라를 매매가와 비슷하거나 더 높은 가격에 전세를 놓게 된다.

 

세입자는 잘 살고 있다가 어느날 집이 압류되어 경매에 넘어간다는 청천벽력같은 소리를 듣게되고 전세보증금을 돌려받을 길이 막막해진 세입자는 결국 보증금 대신 집이라도 받는 식으로 미분양 빌라를 갖게되는 피해사례가 많다. 이 경우 집의 경매가가 보증금보다 훨씬 싼 경우가 대부분이어서 세입자로서는 금전적 손해를 보게 된다.

 

구입할 목적이 없던 주택을 떠안는데다가, 그 과정에서 수반되는 몸+마음고생이 추가되어진다. 또 이렇게 되는 경우 1주택자가 되므로, 생애최초 분양이나, 신혼부부 특별분양등의 특혜를 전혀 받지 못하는 피해로 연결되어지게 된다.

 

 

 

 

깡통주택에 대한 예방책은 무엇일까?

 

집주인이 작정하고 사기를 치는 경우 세입자가 당하지 않을 확률은 낮다. 그러나, 집주인의 부채나 갭투자 등 내가 조금만 확인해본다면, 전세보증금을 날리는 피해를 조금이라도 줄일 수 있다. 

또한 계약 직후 반드시 전입신고와 확정일자를 받는 것을 잊지 말아야한다. 또한 전세제도 자체가 리스크가 높은 제도인데다 고금리 상황에서는 크게 매력적이지 않으므로, 무조건 전세를 고려하기보다는 월세를 고려해보는 것도 좋다. (보증금이 적어질 수 있다.)

 

작정한 집주인이 속이려고 하는 사기는 예방하기가 쉽지 않고, 임차인이 심리적으로 급하거나 아쉬운 경우가 많아 집주인을 상대로 특약을 넣고 각종 증명서 등을 꼼꼼히 요구하거나 확인하는 것도 현실적으로 쉽지 않은 부분이다.

 

1. 사기를 막는 가장 좋은 방법의 경우 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 의심이 가는 집은 계약을 하지 않는 것이다. 미리 임대차계약을 맺기 전 부동산 등기부등본을 떼보는 것이 매우 중요하다.

 

부동산에 가서 마음에 드는 집이 있다고 하면, 공인중개사에게 그 집의 등기부등본을 떼달라고 하면 그자리에서 떼준다. 등기부등본을 통해서 신탁여부, 저당액, 선순위 채권 등을 모두 알 수 있기 때문에 계약 전 꼭 미리 확인해봐야한다. 특히 근저당이 설정되는 갑구뿐 아니라 을구도 전부 확인하여야 한다.

 

어떤 이들은 등기부등본 보는게 의미가 없다고 하는 경우도 있는데, 100% 모든 사기를 막지 못하지만, 등기부등본을 통해서 그 물건의 위험도를 어느정도나마 확인할 수 있다.
따라서 전세사기, 또는 전세보증금을 날릴 수 있는 위험도를 조금이라도 줄이기 위해서는 반드시 확인하는 절차를 잊지 말아야한다.

계약 후 등기부등본을 확인해보는 것도 필요하다. 계약 때는 깨끗했던 등기부등본이 나중에 바뀌어 있는 사례도 빈번하기 때문이다.

 

 

• 집의 시세 파악하기. 통상 전세가+대출액이 시세의 70%를 넘으면 깡통주택으로 판단. 
  전세가와 시가가 비슷하다면 전세사기가 아니더라도, 금리의 영향이나 부동산에 안좋은 일이 닥치게 되면 원금을 손상 받을 확률이 높기 때문에 피하는 것이 좋다. 또한 근저당권 설정, 즉 대출액이 큰 경우도 전세 계약을 피하는 것을 추천한다.
  
  
• 신축 빌라는 전세로 들어가지 마라. 최소한 5년이상 지난 주택을 고르자.  
  굳이 신축을 고르고 싶다면 지역별로 다르게 설정되어 있는 보증금을 최우선변제로 받을 수 있는 한도까지만 놓고 월세를 택하는 방법이 보증금을 지킬 수 있는 방법이다. 전세는 해당 주택에 대한 권리분석과 시세 판단을 집주인보다도 더 정확하게 할 수 있어야 하는데, 신축빌라의 경우 그런 부분이 불가능에 가깝다. 
  
  만약 신축빌라에 입주하려 하는데 이사비나 보증금, 혹은 이자를 지원해주겠다고 하거나, 옵션상품 (냉장고, 세탁기, 에어콘) 등으로 유혹을 한다면, 더더욱 전세사기일 가능성이 높으므로, 피하도록 하자. (그러한 돈은 전세금을 높이는 용도로 작용하며, 실제로 그집의 시세보다 높을 가능성이 높다.)

 

2. 가장 전형적인 전세사기 수법은 '전세계약을 맺은 당일 집주인 바꾸기' 이다.

당연히 계약시점에서 일어나지 않은 일이므로 등기부등본으로도 미리 알 수 없다.

통상 임대차보호법 상 전입신고 후 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 임차인에게 최우선 변제권이 생긴다고들 알고 있으나, 현재 확정일자의 효력은 전입일 익일부터 발생한다는 맹점이 있다.

 

전입 당일 집주인이 바뀌고 집주인이 집을 담보로 대출을 실행, 근저당권을 설정하면 세입자는 최우선변제 순위에서 차순위로 밀리게 된다. 또는 세금의 변제순위가 최우선이라는 점을 이용해 집주인이 고액의 세금체납자인 경우도 많다.

이 경우에도 임차인이 변제순위가 차순위로 밀리게 된다. 예를들어 경매감정가가 3억이라면, 세금이 1순위, 2순위는 제1근저당으로 설정된 은행에서 담보대출금액을 가져간 뒤에야 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있다는 것인데, 이땐 돈이 거의 남아 있지 않게 되는 상황이 발생할 확률이 높다.

 

• 부동산 계약시에 임차인이 기입할 수 있는 특약사항을 잘 사용하자. 계약 해지, 권리금 설정 등 다양한 내용을 임대인과 협의 하여 넣을 수 있다. 여기에서는 보증금 잔액을 확정일자 익일 등기부등본을 확인한 후 지급하기로 계약을 맺거나, 특약으로 전입신고 당일 소유주가 바뀌어서는 안된다. 근저당권 설정이 불가하다 등의 조항을 넣으면 해결가능하다.
  또한 세금 체납여부는 등기부등본에 반영되려면 시차가 있어 등기부등본만으로 확인하기 어려우므로, 지방세/국세 완납증명서를 계약 전 요구해야 한다.
  
  

3. 다세대 주택 중 개인이 자금부족으로 신탁회사에 돈을 빌리거나 위탁하여 주택을 짓고, 그 대가로 건물의 소유권을 신탁회사에 넘기는 경우가 있다. 
이 경우 세입자와 집주인 사이에서만 이루어진 전세 임대차 계약은 무효이기 때문에, 계약 자체가 무효가 되므로 사기를 당해도 임차인이 보호받지 못하는 상황이 발생한다.

 

• 신탁사기를 방지하기 위해서는 등기부등본 갑부에 신탁등기가 등재되어 있는지 확인 후, 등기소에서 신탁원부를 떼본 후 원부에 있는 대금지급자(신탁회사)에게 전세계약과 관련된 모든 동의 사항을 확인 받으면 어느 정도는 막을 수 있다. 그렇기 떄문에 더더욱 등기부등본을 꼼꼼하게 확인해야한다.

4. 아무리 대비를 한다 해도 임차인 사정으로 전세가 깡통전세가 될 확률이 있기 떄문에, HUG 전세보증금반환보증에 먼저 가입하는 것을 추천한다.

당연히 보험회사 입장에서는 여러가지를 검토해보고 돈이 떼이지 않을 만한 안전한 곳에만 대출을 해주고자 하기 때문에 극단적으로 "난 전세사기 관련해서 알아보는게 귀찮다"라고 할 경우 계약에 앞서 전세보증반환보증을 가입해보고, 만약 보증갑이 거절된다면 그집은 거르는 것도 하나의 방법이다.

전세보증 또한 어디까지나 '보험'이기 떄문에 약관을 충분히 읽어서 약관상의 의무를 지키지 못할 부분이 없는지 꼼꼼하게 확인해야 한다.

 

• 보증보험 관련, 경매에 부쳐졌을 때 집주인과 손잡은 컨설팅사에서 임차인에게 연락을 해, 새로 계약을 갱신하고 기존 보증금보다 높은 금액으로 (기존보증금 +미납 세금 또는 근저당금액) 계약을 맺되 전세안심대출을 받아 그 돈으로 미납세금과 근저당을 풀자는 제안을하는 경우가 종종 나타난다고 한다.
  
  즉, 지금 파산하고 경매에 넘겨지면 보증금 손해를 보지만 안심전세를 통한다면 다시금 파산해도 보증보험에서 돈을 돌려줄 테니 임차인은 손해볼 것이 없다는 이야기. 혹할 수 있지만, 당연히 이들과 짜고 계약서를 새로 써주는 것은 불법이므로, 임차인이 이러한 계약 요구를 할 경우  다른 집을 알아보는 것이 더 좋을 것이다.